古い家と土地の売り方
古家付き土地として売るメリット・デメリット
古い親の家を売るときは、家を先にこわすか、残したまま売るかで迷います。家を残したまま土地として売ると、こわす費用を先に払わずに、買いたい人がいるか確かめられる場合があります。ただし、家の状態や買う人の使い方によって、見られ方は変わります。
この記事は、家を残して売ることだけを勧めるものではありません。家の安全、まだ使えるか、土地の条件、近くで家や土地を探す人がいるか、家族の考えを確認します。そのうえで、家を残す場合と、こわす場合の金額や条件を比べます。
最初に確認
この記事の結論
家を残して売るか、こわして土地だけにするかは、家ごとに違います。同じ資料を使い、家を残した場合の値段、会社に買い取ってもらう場合、こわす費用を比べます。かかる時間と家族の負担も確認します。
まずやること
家と土地の書類、写真、土地の境目で気になること、残っている物、売りたい時期をまとめます。
今はまだしないこと
家を残した場合と、こわす費用を比べる前に、家をこわしたり、1つの金額だけで売り方を決めたりしません。
家を残して売る場合と、こわして売る場合
| 比べること | 家を残したまま売る | 家をこわして売る |
|---|---|---|
| 最初にかかるお金 | 家をこわす費用を、先に払わずにすむ | 家をこわす、物を片付ける、土地を整える費用を確認する |
| 買いたい人 | 家を使いたい人と、土地がほしい人の両方が考えられる | 新しく家を建てたい人へ、土地の様子が伝わりやすい場合がある |
| 伝える情報 | 家の状態、設備、残っている物を伝える | どこまでこわすか、土地の境目、地面の中で分かることを伝える |
| 比べやすいこと | 家を残した値段と、会社の買取条件 | こわした後に売れそうな金額と、かかる費用の合計 |
家が古くても、買う人が家を使うのか、土地を使うのかは、場所や道路とのつながりで変わります。家をこわす前と後で、金額、時間、必要な作業がどう変わるかを書き出してください。
モデルケース
解体費を払う前に、Lさんが確かめたこと
Lさん（62歳）は、築55年の家と土地を相続し、1年以内に売りたいと考えていました。解体へ出せる費用は300万円まで。退職後の貯金から先に全額を払って、売れるまで待つことには迷いがありました。
解体する前に、査定額をそろえた
Lさんは古家付き査定、直接買取、解体後の土地査定を同時に取りました。仲介で売る道は、まず売却額から準備費・維持費・解体費など表に記載した費用だけを差し引き、仲介手数料と税金を反映する前の比較額を出します。仲介手数料は一つの額に決めつけず、媒介契約の内容として別に確かめます。
3つの売り方を、先払いまで含めて見る
| 選択肢 | 表に入れた金額 | 仲介・税反映前の比較額 | 仲介・負担の確認 |
|---|---|---|---|
| 古家付きで売るLさんの選択 | 売却780万円 − 準備20万円 − 3か月分の維持費7万5,000円 | 752万5,000円 | 媒介契約で確認（低廉な空家等の特例が適用される場合は税込33万円以内） |
| 直接買い取ってもらう | 買取620万円 − 1か月分の維持費2万5,000円 | 617万5,000円 | このモデルの直接取引では仲介手数料なし |
| 解体して土地で売る | 売却800万円 − 解体300万円 − 6か月分の維持費15万円 | 485万円 | 仲介手数料は媒介契約で確認。300万円を先に用意 |
Lさんが先に試した売り方
古家付きで売り出し、3か月以内に780万円で成約した場合、準備20万円と維持費7万5,000円だけを差し引いた比較額は752万5,000円です。これは仲介手数料と税金を反映する前の金額で、最終的な手取りではありません。
貯金を動かす前に得られた余裕
古家付き売却の比較額752万5,000円は、解体後売却の485万円より267万5,000円、直接買取の617万5,000円より135万円多い結果でした。ただし、仲介手数料と税金を反映した後の差はここだけでは確定できず、いずれの価格でも成約するとは限りません。Lさんは300万円の解体費を先払いせず、まず買い手の反応を確かめられました。
先払いの前にそろえるもの
古家付き査定、直接買取、解体後の土地査定を同時に取り、古家付きで試す期限を3か月と決める。古家付き売却の仲介手数料は、媒介契約で確認する（低廉な空家等の特例が適用される場合は税込33万円以内）。この順番が、Lさんのように解体費で迷うときの支えになります。
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査定や相談の前に用意するもの
古い家がある土地では、家の古さだけでなく、土地の形、道路とのつながり、土地の境目、家の傷み、家に残った物、空き家の期間も確認されます。分からない所があっても問題ありません。手元にある書類と写真から整理しましょう。
- 固定資産税の通知書、登記情報、家と土地の場所が分かる資料。
- 家の外、中、水回り、傷んでいる所の写真。
- 土地の境目や、となりの土地との関係で気になることのメモ。
- 家をこわす場合に残したい物と、処分したい物の量。
- 早く売りたい理由、待てる期間、家族が大切にしたい条件。
国土交通省は、不動産の価格や売却を頼む契約について案内しています。ただし、実際の価格と契約条件は家や土地ごとに変わります。査定額だけでなく、売れるまでの見込み、契約の条件、かかる費用も確認してください。
見落としやすいこと
家を残す場合は、見学する人の安全、設備が使えるか、家に残った物、家の状態をどう伝えるかを考えます。家をこわす場合は、工事後の土地、近所への説明、費用の中身を確認します。相談を始めることと、すぐ契約することは別です。家を残す場合の査定、買取、解体の見積もりを同じ条件で並べ、家族が納得できる材料を作りましょう。
売り方ごとに伝えることを分ける
古い家を残して売る場合は、家を使いたい人と、土地を使いたい人で気になる所が違います。家や設備について分からないことを隠さず、分かる写真と資料をそろえましょう。分からない所は「分からない」と伝えると、相談先との行き違いを減らせます。
早く売りたいときは、希望する期間と手続きで困っていることを先に伝えます。急がないときは、家を残す場合の査定、買取の条件、解体の見積もりを比べましょう。税金、契約、土地の境目、登記は、状況に合わせて専門家へ相談してください。
売却前に家族で確認すること
家財をいつ整理するか、売却まで管理を誰が担うか、見学時に立ち会えるかを決めておくと、売り方を比べる段階で対応が遅れにくくなります。
参考情報
税務上の特例などは要件があり、適用の可否は個別の状況で異なります。税理士や税務署などの専門家へご確認ください。
古い家の売り方を整理する
家の状態、誰も住んでいない期間、早くお金にする必要があるかから、売る、買い取ってもらう、こわすのどこから調べるとよいか分かります。
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