売却前の書類整理

権利証が見つからない？ 売却相談の前に確認する書類と相談先

公開日：2026年9月4日　最終更新日：2026年9月4日

記事作成：親の家・空き家どうするナビ編集部

実家や空き家を売ろうとして「権利証がない」と気づいたら、まず書類の追加処分を止めます。次に、土地と建物の登記記録を取り、現在の登記名義人を確認します。そのうえで、見つかった物と見つからない物を一枚に記録してください。この3つが最初の行動です。

権利証と呼ばれる物には、登記済証と、12桁の登記識別情報が記載された紙の登記識別情報通知書があります。名前が似た登記完了証は役割が異なります。見当たらない場合も、自分だけで書類の種類や手続きを決めつけず、不動産会社と司法書士へ早めに伝えます。この記事では、売買契約の細かな条件ではなく、売却相談へ持っていく名義・物件・本人確認資料と相談先を整理します。

登記済証・登記識別情報通知書・登記完了証を区別する

書類の表紙に「登記済権利証」と書かれていないこともあります。売買、贈与、住宅ローンの完済、相続など、別の登記書類と一緒に保管されている場合もあります。封筒、冊子、通知書をばらさず、付箋で「未確認」と付けて残しましょう。登記済証や登記識別情報は登記手続における本人確認手段の一つであり、それだけで直ちに不正な登記ができるわけではありません。ただし、紛失や漏えいに気づいたときは放置せず、現在の登記記録を登記事項証明書で確認し、管轄法務局または司法書士へ相談してください。

売却相談の前にそろえる確認表

すべてを先に取得する必要があるとは限りません。まず手元にある物を一覧にし、「原本あり」「写しあり」「見つからない」「取得方法を確認」に分けます。土地だけ、建物だけの資料も捨てません。固定資産税の課税明細と登記記録は表示や名義が一致しない場合があるため、同じ物件だと決めつけずに並べて見ます。

登記名義人が亡くなっている場合は、売却による所有権移転登記の前に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から、相続の開始と、相続によりその不動産を取得したことを知った日から原則3年以内の申請が義務付けられ、同日より前に始まった相続で未登記のものにも経過措置があります。相続人申告登記は簡易に申請義務を履行する制度ですが、それだけでは不動産の権利関係を公示しないため、売却には別途相続登記が必要です。期限の起算や必要な登記は個別事情で異なるため、司法書士等へ確認してください。

住所・氏名の変更登記は2026年4月1日から、変更日から2年以内の申請が義務付けられています。施行日前に生じた変更で、まだ変更登記がされていないものも対象です。登記上の住所・氏名が現在と異なり、売却を急ぐ場合に必要な手続や資料は、予定する取引を伝えたうえで司法書士へ確認してください。

権利証類が見つからない場合の3ステップ

1. 土地と建物の登記記録を確認する

登記事項証明書を取得し、土地の地番、建物の家屋番号、登記名義人を確認します。普段使う住所と地番・家屋番号は同じとは限りません。土地が複数筆に分かれていたり、母屋と物置が別々に登記されていたりする場合もあります。何の権利証類を探しているのかを、先に物件単位で明らかにします。

2. 探した場所と結果を記録する

金庫、貸金庫、仏壇や机の引き出し、契約書のファイル、以前手続きを頼んだ司法書士や金融機関から届いた封筒など、確認した場所と日付を書きます。家族へ聞いた相手、見つかった登記関係書類、まだ開けていない保管場所も分けます。「たぶんなかった」ではなく、次の相談相手が探索状況を追える形にすることが目的です。

3. 不動産会社と司法書士へ早めに伝える

売却相談を予約するときに、「登記済証または登記識別情報通知書が見つからない」と伝えます。不動産会社には売却準備の日程と必要資料を、司法書士には予定する登記手続と本人確認の方法を相談します。資料が全部そろうまで連絡を待つ必要はありません。利用できる手続き、必要書類、費用、日程は案件ごとに異なります。

事前通知と本人確認情報は、新しい権利証を受け取る制度ではない

登記済証や登記識別情報を提供できない登記申請では、一般に、登記官による事前通知や、資格者代理人による本人確認情報の提供が検討される場合があります。どちらも、紛失した書類と同じ物を新しく受け取るための制度ではありません。紛失した登記済証は再発行されず、登記識別情報も再通知されません。売却の予定が決まる前に、どの方法になるかを自分で選べるとも限りません。

本人確認情報を用意しただけで、登記の完了が約束されるわけではありません。事前通知も、すべての売却で同じように使えるとは限りません。買主側の予定、決済の方法、登記申請の内容にも関係します。利用可否、必要書類、費用、日程は、予定する取引を伝えたうえで司法書士へ個別に確認してください。

法務局・司法書士・不動産会社の役割を分ける

法務局は登記手続の一般的な案内を行う窓口であり、個別案件で必要な登記や書類の判断は司法書士へ相談します。法務局は不動産会社の代わりに売却活動を進める窓口ではなく、不動産会社だけで登記に必要な本人確認方法を確定するものでもありません。司法書士へは、単に「権利証がない」と伝えるだけでなく、土地と建物の一覧、名義人、売却希望時期、実印や本人確認書類の状況を一緒に伝えると、確認事項を整理しやすくなります。

次に当てはまるときは、さらに早めに相談する

• 登記名義人が亡くなっており、相談者と名義人が異なる。
• 登記上の住所・氏名と現在の住所・氏名が一致しない。
• 土地または建物が共有で、共有者ごとの権利証類の有無が分からない。
• 権利証類だけでなく、実印、印鑑登録証、本人確認書類も紛失した。
• 12桁の登記識別情報を第三者に見られた、または持ち出された可能性がある。

実印や印鑑登録証も見つからない場合は、市区町村や警察への連絡を含め、必要な対応を速やかに確認します。12桁の登記識別情報が漏れた可能性がある場合は、その情報を対象とする失効の申出が関係することがあります。失効後は本人もその登記識別情報を使えなくなります。状況を管轄法務局または司法書士へ伝え、利用可否と次の手続きを確認してください。

相談用の一枚には、分かったことと未確認を分けて書く

原本か写しか分からないときは、書き込んだり切り離したりせず、そのまま相談先へ見せます。12桁の登記識別情報は一覧へ転記せず、目隠し部分を不用意に開けないようにします。一枚の目的は、所有者や手続きの結論を自分で出すことではなく、専門家が確認を始められる状態にすることです。

公式参考情報

• 法務省：相続登記の申請義務化について
• 法務省：相続人申告登記について
• 法務省：住所等変更登記の義務化に関するQ&A
• 松山地方法務局：不動産登記に関するよくある質問
• 法務省：新不動産登記法Q&A
• 法務局：登記済証・登記識別情報を提供できない場合の案内（PDF）
• 日本司法書士会連合会：『権利証』のことを聞きたい
• 日本司法書士会連合会：大事な『権利証』を紛失して困っています

登記記録、本人確認方法、失効の申出、売却に必要な資料は、物件と予定する手続きにより異なります。最新情報と個別の利用可否は、管轄法務局または司法書士へ確認してください。