相続土地の売却準備
実家の土地の境界が分からないとき、売却前にどこまで確認する？
相続した実家を売ろうとして、土地の境目が分からないことがあります。 塀のどちら側までが実家の土地なのか、地面の印が一部しか見つからないこともあります。 登記の面積と、家族が考えていた広さが合わない場合もあります。 まず、分かることと分からないことを、書類と現地に分けて整理しましょう。
土地が登記されたとき、その土地の範囲を区切るものとして定められた線を「筆界」といいます。 法務省は、筆界と、持ち主の権利がどこまで及ぶかを示す境目が、同じとは限らないと案内しています。 この記事では、売る相談の前に集める資料と、専門家へ相談する順番を説明します。
判断整理票
この記事の結論
塀や一つの境界標だけで、土地の線を決めません。登記の情報、図面、昔の資料、現地の写真を見比べます。売る前にどこまで確認するかは、不動産会社、土地家屋調査士、法務局へ相談します。
まずやること
土地の番号である「地番」と、名義を持つ人を確認します。登記の書類、図面、昔の測量や契約の資料も集めます。
今はまだしないこと
土地の印を動かしたり、土を掘ったりしません。塀だけを見て「ここが境目です」と隣の人へ伝えません。
土地の境目を確かめる材料を集める
| 見るもの | 書かれていること | 気をつけること |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 土地の番号、使い方、広さ、名義を持つ人など | ふだん使う住所だけでは、土地の番号が分からない場合がある |
| 公図などの地図 | 実家の土地と、隣の土地の並び | 図面の細かさや正確さは、資料によって違う |
| 地積測量図 | 土地を測った年、辺の長さ、位置、面積の計算など | 図面がない土地もある。古さによって書かれた内容も違う |
| 現地の印や構造物 | くい、金属の印、プレート、塀、側溝などの場所 | 見つけた物が、今の筆界を示すとは限らない |
| 昔の資料 | 測量図、境界確認書、売買契約書、工事の写真 | だれが、いつ、どの土地について作ったかを見る |
一つの図面や印だけで、土地の線を決めないでください。 地番をそろえて、いくつかの資料を見比べます。 昔の測量、土地を分けた手続き、道路工事、塀を作った記録がないか、家族にも聞きましょう。 大切な原本には書き込まず、コピーへ分からない点を書きます。
売る相談までの5ステップ
- 土地を特定する。登記事項証明書、固定資産税の書類、権利証などを見ます。地番と名義を持つ人を確認します。
- 法務局の資料を見る。実家の土地と隣の土地が載る地図を見ます。地積測量図があるか、何が書かれているかも確認します。
- 現地を安全に見る。境界標、塀、側溝、土地の高さを写真に撮ります。図面と合う所、合わない所を分けます。土を掘ったり、印を動かしたりしません。
- 昔の資料を集める。測量図、確認書、契約書、工事の記録、隣の人とのやり取りを日付順に並べます。
- 分からない点を相談する。土地家屋調査士や法務局へ、売る予定と集めた資料を伝えます。必要な調査や手続きを確認します。
どこまで確認するかは、売る条件で変わる
売る前にどこまで確認するかは、地域、土地の状態、買う人の希望、契約の条件によって違います。 土地の印を見るだけでよい場合もあれば、隣の土地を持つ人と立ち会って測る場合もあります。 土地を登記上分ける「分筆」や、登記の面積を直す「地積更正」が関係することもあります。 必要なことは、不動産会社と土地家屋調査士へ確認してください。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、土地の価格や、その地域で行われた取引などを調べられます。 ただし、一つの土地の筆界や、持ち主の権利が及ぶ範囲を決める資料ではありません。 売る価格を考えることと、土地の境目を確かめることは、分けて進めましょう。
モデルケース
塀を境界と言い切る前に、Pさんが集めた手がかり
Pさん（60歳）は、実家を900万円前後で売りたいと考えていました。ところが、買いたい人から「裏側の塀と登記の図面が合わないように見える」と言われ、このまま話を進めてよいのか立ち止まりました。父が昔に測量した記憶はあるものの、塀が境目だと言い切って隣の人との関係を悪くするのが怖く、何から確かめればよいか悩みました。
古い図面と現地写真に、同じ番号を振った
Pさんは、登記事項証明書、公図、地積測量図、昔の契約書、現地写真を集め、対応する場所に同じ番号を振って不動産会社と土地家屋調査士へ持ち込みました。相談して分かったのは、現況測量で現地の事実と資料は整理できても、それだけで筆界や所有権界が決まるわけではないことです。そこでPさんは、未確認事項を説明する道、現況測量を行う道、隣地所有者の立会いを含む詳しい確認へ進む道を、費用と期間で見ました。
Pさんが「分かること」と一緒に並べた3案
| 選択肢 | 調査・売却の条件 | 結果の試算 | 期間・注意 |
|---|---|---|---|
| 境界の未確認事項を説明したうえで売却を検討 | 調査費0円、売出し900万円の想定 | 900万円で成約した場合、表に記載した費用だけを差し引いた税引前の比較額900万円 | 説明内容により話が止まる、契約条件が変わる可能性 |
| 現況測量と資料整理を行うPさんのモデルで選択 | 費用45万円のモデル条件 | 950万円で成約した場合、表に記載した費用だけを差し引いた税引前の比較額905万円 | 約3か月。現地の事実と資料を整理して説明 |
| 境界確認を詳しく進める | 費用80万円のモデル条件 | 980万円で成約した場合、表に記載した費用だけを差し引いた税引前の比較額900万円 | 約6か月。隣地や現地条件で期間が変わる |
境界を決めつけず、説明できる状態へ
Pさんは45万円の現況測量と資料整理を選びました。買い手には、分かったことと未確認事項を分けて説明し、3か月後に950万円で成約しました。測量費だけを差し引いた税引前の比較額は905万円です。現況測量によって筆界や所有権界が確定したわけではありませんが、Pさんは塀を境界と言い切る不安から離れ、資料に基づいて話を進められるようになりました。
費用をかければ解決する、とは限らない
未確認事項を説明して900万円で成約した場合の比較額は900万円で、現況測量案より5万円少ない試算ですが、説明内容によって検討が止まる可能性があります。詳しい境界確認を進め、980万円で成約した場合も、80万円の費用だけを差し引いた比較額は900万円です。Pさんが得た手がかりは、費用と時間をかければ必ず比較額が増えるのではなく、売却に必要な確認の深さを先に見極めることでした。
Pさんが次の相談へ持っていく資料
地番と名義を確かめ、公図、地積測量図、昔の測量・契約資料、現地写真をそろえます。売却の希望を不動産会社へ伝え、どの資料を整理し、どこまで確認する必要があるかを土地家屋調査士へ相談する。Pさんは、隣の人へ自分だけの判断を伝える前に、専門家と確認範囲を決める順序を選びました。
よくある見落としと次の確認
- ブロック塀や生け垣の場所が、そのまま筆界だと思う。
- 公図、地積測量図、測量会社の図面を、同じ目的と正確さの資料として見る。
- 一つの境界標を見つけただけで、土地全体の位置が分かったと思う。
- 隣の人へ話す前に、相続人や土地を共有する人の考えと、手元の資料をまとめていない。
- 何のために、どこまで測るかを聞かずに依頼する。費用、期間、受け取る図面も確認していない。
まず、不動産会社へ、売るときに土地の境目をどこまで確認するか聞きます。 次に、土地家屋調査士へ資料と現地の様子を見せ、調べる範囲を相談します。 法務局の「筆界特定制度」が関係するかは、土地を担当する法務局へ確認してください。 道路、水路、自治体が持つ土地に接している場合は、自治体への確認が必要になることもあります。
参考情報
筆界、持ち主の権利が及ぶ範囲、測量、登記、売買の条件は、土地ごとに違います。土地家屋調査士、不動産会社、土地を担当する法務局、自治体などへご確認ください。
土地の境目と一緒に、実家をどうするかも整理する
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